septembre 26, 2021

Vendre une maison donnée : quand est-ce possible ?

Tout le monde ne sait pas que la vente d’une maison donnée peut être plus complexe que le transfert d’un actif non donné. En fait, pour l’acheteur, il peut y avoir des risques en raison des éventuelles demandes de succession des héritiers légitimes du donateur. Cela signifie-t-il que l’achat d’une propriété provient d’un don n’est pas pratique ? Voyons ça maintenant.

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Il arrive souvent que les acheteurs potentiels ne manifestent plus d’intérêt dès qu’ils entendent le mot « don », à tel point que certains vendeurs évitent de partager ces informations aussi longtemps qu’ils le peuvent.

Toutefois, cette petite astuce ne peut pas être mise en œuvre par les agents immobiliers, qui doivent fournir aux parties les circonstances qui leur sont connues, relatives à l’évaluation et à la sécurité de l’opération, ce qui peut affecter sa conclusion (art. 1759 du Code civil francen). Il s’agit également de toutes les informations qui auraient conduit les parties à conclure le contrat avec différentes conditions et clauses (Cass. n° 965/2019), car cela est potentiellement préjudiciable à l’acheteur.

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Pourquoi est-il difficile de vendre une maison donnée ?

Un cas très répandu est le don d’une propriété aux enfants. Pensons aux parents qui, pour aider leurs enfants, décident de leur donner un foyer. Tout s’est passé conformément aux dispositions de la loi : acte public, reçu par le notaire en présence de deux témoins, peine de nullité. C’est ainsi que l’enfant devient le propriétaire légitime de la propriété donnée.

Si demain, l’enfant devait vendre la propriété provenant d’un tel don, peut-être parce qu’il est devenu parent et a besoin d’une plus grande maison, l’achat et la vente seraient-ils valables ?

La vente d’une maison donnée est possible et autorisée, aucune loi ne l’empêche. Cependant, il peut y avoir des difficultés liées à l’héritage des parents, c’est-à-dire le risque qu’à l’avenir d’autres héritiers légitimes contestent l’acte et demandent le retour du bien ou de sa valeur.

L’action visant à réduire les héritiers légitimes

Ce risque est prévu par le Code civil lui-même, aux articles 555 et suivants. Les héritiers légitimes peuvent exercer une action de réduction sur les dons qui affectent leur part de réserve, c’est-à-dire la partie des avoirs du donateur décédé qui lui est due pour la loi.

Le

conjoint, les enfants, les ascendants, les descendants d’enfants, s’ils réussissent plutôt que des enfants, des enfants adoptifs, c’est jusqu’à une partie légitime par nature indisponible. Dans le cas où cela n’est pas respecté, ces sujets peuvent donc demander l’intégration des frais même si le bien a été donné à vie par le défunt, comme s’il s’agissait d’une disposition testamentaire anticipée. En plus de Que leurs héritiers ont intenté un procès.

La réduction du don de biens immobiliers se fait en séparant du bien la partie nécessaire à l’intégration de la taxe réservée. Si la division ne peut pas avoir lieu et que le donataire détient un excédent supérieur au quart de la partie disponible, le bien doit être laissé intégralement dans l’héritage, à l’exception du droit d’obtenir la valeur de la partie disponible. Si l’excédent ne dépasse pas le quatrième, le donataire peut détenir la totalité du bien en indemnisant l’argent légitime (art. 563 du Code civil francen).

Quelles mesures peut-on prendre contre les acheteurs de l’actif donné ?

La réponse à cette question se trouve à l’article 563 du Code civil. Si les donateurs contre lesquels la réduction a été prononcée ont vendu le bien donné à des tiers et que vingt ans ne se sont pas écoulés depuis la transcription de la loi sur le don, l’héritier légitime, compte tenu de l’exclusion des actifs du donataire, il peut demander aux acheteurs ultérieurs, de la manière et de l’ordre dans lequel on pourrait demandez aux donateurs le retour de l’immobilier. Le troisième acheteur peut se libérer de l’obligation de restituer les objets donnés en nature en payant l’équivalent en espèces.

En

renouant avec l’exemple présenté plus tôt, l’enfant qui souhaite vendre la maison donnée par ses parents, vingt ans après la transcription de l’acte, peut le faire en toute sécurité sans courir le risque d’une action de réduction.

D’autre part, la situation se complique si les parents sont encore en vie et bien que plus de vingt ans se soient écoulés, un héritier légitime (par exemple un autre enfant) s’y oppose. Dans ce cas, il serait certainement difficile de vendre la propriété, car l’achat pour l’acheteur serait risqué et, par conséquent, déconseillé.

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